Durante la pasada Junta Municipal de Distrito Beiro celebrada el 10 de diciembre de 2014, días antes del periodo de vacaciones por Navidad, el señor presidente Juan Francisco Gutiérrez Martínez informó a los vocales de los colectivos representados acerca del Expediente de Urbanismo nº 10.623/14, que aprobó inicialmente la innovación puntual del PGOU para cambio de uso de terciario oficinas a residencial en parcela, en avenida Luis Miranda Dávalos, Plan Parcial P-24.
El presidente explicó en líneas generales el expediente indicando que se trataba de una aprobación inicial otorgada por el Pleno del Ayuntamiento de Granada a una innovación del PGOU para cambiar a residencial el uso de la parcela de la calle Luis Miranda Dávalos, que en la actualidad es de uso terciario (aunque anteriormente también lo fue de educativo), lo que hasta la fecha limitaba la construcción a edificaciones dispuesta en cuatro plantas para espectáculos, reuniones, oficinas y comercios. El problema según argumentó es que, aunque el promotor presentó su proyecto y obtuvo licencia, no ha conseguido clientes o interesados en el mismo.
Asimismo informó que al ser el precio del metro cuadrado residencial un poco más barato que el de uso terciario, el cambio de uso no hizo necesario que el promotor haya tenido que abonar plusvalías. Por lo que el cambio de uso para el empresario se ha efectuado a coste cero. Además añadió que el Ayuntamiento tiene la obligación de facilitar la actividad económica y el desarrollo del barrio, por lo que el Pleno Municipal ha considerado positiva su aprobación.
La parcela consta de 2.039 metros cuadrados y una edificabilidad de 3.004 metros cuadrados que se repartirán en 6 plantas y 33 viviendas, dos plantas más que de habérsele dado un uso terciario. Además añadió que el promotor deberá entregar al Ayuntamiento una parcela de 880 metros destinada a zona verde totalmente urbanizada y ajardinada, por lo que la superficie construida será sólo de 1.859 metros cuadrados. Por lo que el barrio podrá contar con un nuevo parque.
El presidente de la Junta Municipal resumió las condiciones urbanísticas de la innovación en un coeficiente de edificabilidad de 1,62 m2/m2, con una ocupación entre el 50%-75% en planta baja y de 100% en sótanos. El edificio constará de 6 plantas y una altura de 21 metros, siendo la edificabilidad total de 3.304,59m2, con una cesión de espacios 880m2 y una parcela neta lucrativa de 1.159,87m2.
Ante los datos expuestos, la presidenta de Albayda, Dña. Maria del Carmen Muñoz Cabello, mostró su oposición señalando que con la permuta anterior de los suelos ocupados en la parcela en la casería de La Trinidad a la actual parcela ya se le había beneficiado bastante.
Llegados a este punto hemos de puntualizar que la permuta supuso un considerable beneficio para quien, autorizado por el municipio, causó el destrozo de dos patios de un bien inmueble catalogado y protegido con nivel 2 por el Inventario Municipal al demoler parte de la propiedad y construir sobre esos terrenos un hipermercado que, posteriormente, tuvo de ser demolido por sentencia judicial del Tribunal Supremo. Recorrido que supuso dejar la propiedad conocida como, casería de La Trinidad, en un estado total de ruina y abandono a pesar de las obligaciones preexistentes por convenio entre el promotor y el municipio.
Por otra parte, la presidenta de Albayda puntualizó que desconocía si el nuevo edificio de oficinas respetaría la hilera de casas cercana, tal como hacía el anterior proyecto pues contemplaba cuatro plantas y un retranqueo de la planta baja de 20 metros de distancia hasta dichas casas. Motivo por el cual se solicitó una reunión con la delegación de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada para conseguir información detallada sobre el expediente.
En la reunión mantenida con el Área de Urbanismo se informó que la presente innovación— modificación puntual del PGOU de 2000, surge tras la aprobación definitiva del convenio suscrito entre la empresa promotora GRALUSA y el Ayuntamiento de Granada, para el cambio de uso pormenorizado de la parcela de la que esa empresa mercantil es propietaria —tras la permuta originada por el derribo por sentencia judicial del hipermercado situado en la parcela de la Casería de La Trinidad— en el P24, sita en avenida Luis Miranda Dávalos.
El proyecto del nuevo edificio, del que ya existen planos y alzados en la delegación, ha sido redactado por QUINTEC ARQUITECTURA, la misma empresa que ha colaborado con el Ayuntamiento de Granada en las obras de la nueva ciudad deportiva del Granada en el S.G. D.P-03 Granada y con la Universidad de Granada en el proyecto del Instituto Mixto Universitario Deporte y Salud, situado en el Parque Tecnológico de la Salud.
La memoria describe que la parcela en cuestión proviene de una permuta, como hemos explicado, de una Innovación-Modificación para cambios de usos pormenorizados en parcelas de los PP-21 y 24, que fue aprobada el 25 de junio de 2010, de la que resultaron las condiciones urbanísticas iniciales:
Calificación: Terciario Oficinas
Parcela mínima: la existente, 2.039,87 metros cuadrados
Edificabilidad: 1,62m2/m2
Ocupación: 50% o 75% en planta baja (uso distinto al de vivienda).
Ocupación semisótano: coincide con la superficie ocupada por la edificación sobre rasante.
Número de plantas: 4 y una altura de 14,50 metros.
Edificabilidad Total: 3.304,59m2
Sobre esa parcela se pretendía construir un edificio de oficinas para lo cual se solicitó licencia bajo el Expediente 9.486/2011, licencia que fue otorgada pero que no llegó a materializarse en obra ejecutada, debido a que la situación del mercado inmobiliario no garantizaba la viabilidad económica del edificio de oficinas, ya que coincidía la escasa demanda actual de oficinas con la presencia del Edificio de la Cámara de Comercio, que situado enfrente del solar, cubría dicha demanda de edificios de uso terciario, no quedando garantizada la sostenibilidad económica de la inversión.
Sin embargo, la empresa valoró que el solar por su situación, orientación, soleamiento y vistas resultaba muy atractivo e idóneo para plantear en él un uso residencial plurifamiliar, con más desarrollo que el terciario inicialmente previsto, y que sería acorde al uso residencial de esa zona de la ciudad y al propio P-24. A lo que el Ayuntamiento ha dado el visto bueno por considerar que contribuye a desarrollar la zona.
Esta medida no aumentaba el aprovechamiento lucrativo de la parcela, por lo que no se hace necesario establecer medidas compensatorias para dotaciones locales, pero implica un aumento de población por mayor número de viviendas por lo que requiere de dotación de espacios libres, en función de los estándares del PGOU de 2001.
La dotación, por aumento de población de 82,5 habitantes estimadas para las 33 viviendas, establece, como dijimos, una cesión de 880 metros cuadrados. Ahora bien, en la reunión puntualizaron que el mantenimiento y conservación de los espacios libres destinados a zonas verdes será responsabilidad del promotor por tiempo indefinido, algo que no fue mencionado en la Junta Municipal de Distrito, tal como consta en el acta. Asimismo se nos informa que esta entidad de conservación deberá figurar en el registro de la propiedad, para que pueda ser transmitida la obligatoriedad de aportación de gastos de la Entidad de Conservación en su parte proporcional, cuando se proceda a la división horizontal del inmueble.
Según todo lo expuesto, y como resumen las condiciones urbanísticas resultantes son:
Calificación: Residencial Plurifamiliar en Bloque Abierto
Edificabilidad: 3.304,59
Cesión de espacios libres: 880m2
Parcela neta lucrativa: 1.159,87m2
Número de plantas: 6 (21 metros de altura)
Ocupación: 50% y 75% en planta baja (siempre que tenga un uso distinto al de vivienda)
Ocupación sótanos: 100% de parcela lucrativa.
Un matiz importante es que se permitirán construcciones por encima de la altura máxima: es decir, además de los 21 metros recogidos en el PGOU, se permite la implantación de usos recreativos descubiertos en la cubierta transitable del edificio, asociados al uso de la edificación. En este caso las dimensiones de barandillas y petos se ajustarán a las necesidades mínimas de la actividad que se instale. Usos recreativos que la asociación desconoce a la fecha, pero que bien podrían ser un piscina o pista de pádel. Igualmente, señala que en el caso de que el peto de la terraza linde con el emplazamiento de las instalaciones no techadas que se ubiquen sobre la cubierta, este podrá alcanzar una altura de 250 cm con objeto de ocultar su visión, posibles ruidos y otras molestias. Es decir que la altura final podría superar los 21 metros y ser al menos de 23,5 metros.